Виды из окон ЖК ЛДМ и выбор этажа

ЖК ЛДМ строится в конце улицы Профессора Попова, там, где она упирается в Песочную набережную. Корпуса вытянуты вдоль Малой Невки. Свободные квартиры есть со второго по девятый этаж, и у большинства в описании помечено, куда выходят окна: во двор, на город, на воду, на две или три стороны света.

Пометка «вид на воду» стоит у 21 квартиры из 117. Почти все они дороже соседних квартир той же площади, иногда на десятки миллионов рублей. Этаж тоже двигает цену, но неровно: в одном корпусе два этажа прибавляют 3 млн рублей, в другом 23 млн. Выбор окна и этажа в этом доме решает цену сильнее, чем лишние десять метров площади.

Редакция Art Estate, 15 октября 2026 года Цены и наличие лотов сверены с данными сайта дома; ссылки на каждый факт в списке источников

Где стоит дом и что видно с участка

Аптекарский остров отделён от соседей тремя реками: Карповкой от Петроградского острова, Большой Невкой от Выборгской стороны и Малой Невкой от Каменного и Крестовского островов. ЛДМ стоит на берегу Малой Невки. На другом берегу Каменный и Крестовский острова.

Ширина Малой Невки от 120 до 300 метров, глубина от 3,5 до 7 метров. Река судоходная. Левый берег, со стороны дома, одет в гранит Песочной набережной. Правый берег укреплён деревом, гранитной стенки на той стороне нет.

Песочная набережная тянется на 1 692 метра, от Каменноостровского проспекта до Левашовского. Её проложили в 1820-х годах на песчаном берегу, имя она получила 16 апреля 1887 года. Между домом и водой проходит именно она, поэтому окно над рекой смотрит сначала на набережную, потом на воду.

Каменный остров на том берегу занимает 1,06 км² особняков, дач и аллей. На нём Каменноостровский дворец, готическая церковь Иоанна Предтечи, Каменноостровский театр и парк «Тихий отдых». В 1918 году особняки острова национализировали, к середине 1930-х годов их объединили в комплекс номенклатурных дач, и остров прозвали «островом глухих заборов». В квартирах, обращённых к набережной, панорамные окна показывают реку и зелёные берега.

Вид на реку у этого места был и раньше. С 1976 года здесь стоял Ленинградский дворец молодёжи: здание с панорамным остеклением и зимним садом на 1 000 м². Снос начался в конце декабря 2023 года, разрешение на новый дом выдано 19 декабря того же года.

Новый комплекс собран из семи многоквартирных корпусов высотой 9 и 10 этажей и восьми сити-вилл. Высота комплекса 33 метра, всего в нём 463 квартиры. Корпуса поставлены вдоль набережной, двор между ними закрыт для посторонних. Отсюда и два главных вида: на реку и во двор. Третий, «на город», достаётся в основном верхним этажам корпусов 3 и 5. Коротко о доме и его сроках рассказывает главная страница сайта.

До метро «Чкаловская» и «Крестовский остров» от дома по 1,4 км, это 23 минуты пешком. Что ещё рядом, собрано на странице о районе и о том, что рядом с домом.

Сколько квартир смотрит на воду

У каждой свободной квартиры в описании стоят пометки об окнах. Если сложить их по всему дому, картина такая:

• Вид на воду. 21 квартира. Это двухкомнатные, трёхкомнатные, четырёхкомнатные, пятикомнатные и трёхуровневая квартира 428,5 м².
• Вид во двор. 66 квартир, больше половины всего, что продаётся.
• Без пометки о воде и дворе. 29 квартир. У части из них окна выходят на город, у части на две или три стороны света.
• Без описания окон. Две большие квартиры в корпусе 1, 140,8 м² и 428,5 м². Куда выходят их окна, нужно смотреть по плану.

Однокомнатных квартир с видом на воду в продаже нет: ни у одной из 18 свободных однокомнатных такой пометки нет. У пятикомнатных обратная история: все четыре свободные квартиры с видом на воду. Остальные 17 квартир с рекой в окне делятся так: две двухкомнатные из 55, восемь трёхкомнатных из 28, шесть четырёхкомнатных из десяти и трёхуровневая квартира 428,5 м². Чем больше квартира, тем выше шанс, что хотя бы одна её комната смотрит на воду.

Вода распределена по корпусам неровно. Сильнее всего она привязана к корпусу 7: там на воду смотрят девять квартир из двенадцати свободных. В корпусах 4, 5 и 6 среди свободных квартир нет ни одной с пометкой «вид на воду».

Корпус 3 самый большой по числу свободных квартир, но на воду в нём выходят только три. Если задача найти квартиру с рекой в окне, выбор сразу сужается до четырёх корпусов и 21 квартиры. Все планировки по формату собраны на страницах двухкомнатных, трёхкомнатных, четырёхкомнатных и пятикомнатных квартир.

Сколько стоит вид на Малую Невку

Лучше всего цену вида показывают пары квартир, у которых совпадает почти всё, кроме окон.

Двухкомнатные на втором этаже корпуса 3. Квартира 86,8 м² с окнами во двор стоит 89,94 млн рублей. Квартира 87,1 м² с видом на воду стоит 127 млн. Площадь отличается на 0,3 м², этаж и корпус те же. Разница 37,06 млн рублей.

Трёхкомнатные на втором этаже. Квартира 131 м² в корпусе 3 с окнами во двор стоит 108,46 млн рублей. Квартира 129,3 м² в корпусе 2 с видом на воду стоит 174,1 млн. Метров у второй меньше, цена выше на 65,64 млн рублей.

Четырёхкомнатные около 141 м². Квартира 141,9 м² на втором этаже корпуса 6, окна на две стороны без реки, стоит 114,4 млн рублей. Это самая дешёвая четырёхкомнатная в доме. Квартира 141,2 м² на третьем этаже корпуса 3 с видом на воду стоит 209,59 млн. Разница 95,19 млн рублей.

• Двухкомнатная, двор86,8 м², 2 этаж, корпус 389,94 млн
• Двухкомнатная, вода87,1 м², 2 этаж, корпус 3127 млн
• Трёхкомнатная, двор131 м², 2 этаж, корпус 3108,46 млн
• Трёхкомнатная, вода129,3 м², 2 этаж, корпус 2174,1 млн
• Четырёхкомнатная, без воды141,9 м², 2 этаж, корпус 6114,4 млн
• Четырёхкомнатная, вода141,2 м², 3 этаж, корпус 3209,59 млн

Чем больше квартира, тем дороже обходится вид: от 37,06 млн у двухкомнатной до 95,19 млн у четырёхкомнатной.

Цена метра показывает то же самое. В двухкомнатной с окнами во двор метр стоит около 1,04 млн рублей, в соседней с видом на воду 1,46 млн. Самый дешёвый метр среди квартир с видом на воду, 1,27 млн рублей, у трёхкомнатной 133,8 м² на четвёртом этаже корпуса 1. Это и есть самая дешёвая трёхкомнатная с рекой: 170,23 млн рублей.

Самая дешёвая квартира с видом на воду для каждого формата:

• двухкомнатная: 87,1 м², второй этаж корпуса 3, 127 млн рублей;
• трёхкомнатная: 133,8 м², четвёртый этаж корпуса 1, 170,23 млн;
• четырёхкомнатная: 141,2 м², третий этаж корпуса 3, 209,59 млн;
• пятикомнатная: 173,9 м², четвёртый этаж корпуса 7, 235,17 млн.

Где этаж меняет цену и где почти нет

В ЛДМ много квартир одной площади, которые повторяются на разных этажах одного корпуса. По ним видно, сколько стоит один этаж. Разброс большой.

Двор, корпус 4. Двухкомнатная 99,4 м² с окнами во двор продаётся на пятом, шестом и седьмом этажах: 97,7 млн, 98,71 млн и 100,68 млн рублей. Шестой этаж дороже пятого примерно на миллион, седьмой дороже шестого на 1,97 млн, два этажа вместе 2,98 млн.

Двор, корпус 1. Двухкомнатная 84 м² на пятом этаже стоит 95,58 млн рублей, на седьмом 103,12 млн. Два этажа дают 7,54 млн.

Вода, корпус 7. Трёхкомнатная 127,4 м² на шестом этаже стоит 219,66 млн рублей, на седьмом 234,46 млн. Один этаж прибавляет 14,8 млн, на седьмом к тому же панорамные окна и французский балкон.

Вода, корпус 3. Четырёхкомнатная 141,2 м² на третьем этаже стоит 209,59 млн рублей, квартира 141 м² с теми же пометками на пятом 228,32 млн. Два этажа дают 18,73 млн.

Вода, корпус 7. Пятикомнатная 173,7 м² на пятом этаже стоит 271,54 млн рублей, на седьмом 294,86 млн. Два этажа дают 23,32 млн.

• Двухкомнатная 99,4 м², дворкорпус 4, с 5 на 7 этаж+2,98 млн
• Двухкомнатная 84 м², дворкорпус 1, с 5 на 7 этаж+7,54 млн
• Трёхкомнатная 127,4 м², водакорпус 7, с 6 на 7 этаж+14,8 млн
• Четырёхкомнатная 141 м², водакорпус 3, с 3 на 5 этаж+18,73 млн
• Пятикомнатная 173,7 м², водакорпус 7, с 5 на 7 этаж+23,32 млн
• Однокомнатная 49 м²корпус 5, с 4 на 8 этаж+28,11 млн

Над двором этаж в среднем стоит от 1,5 до 3,8 млн рублей, над рекой от 9 до 15 млн.

Отдельно стоит однокомнатная 49 м² в корпусе 5. На четвёртом этаже она стоит 48,67 млн рублей, на восьмом, площадью 49,1 м², 76,77 млн. Пометки у обеих одинаковые: панорамные окна, французский балкон, гардеробная, большой санузел. Четыре этажа прибавили 28,11 млн рублей, это 58% цены. Куда выходят окна этой квартиры, в описании не сказано. Прежде чем платить такую разницу, попросите план этажа и посмотрите, что видно с восьмого этажа и чего не видно с четвёртого.

Когда в окне появляется город. В корпусе 5 двухкомнатная 87,9 м² на пятом этаже стоит 81,62 млн рублей, на седьмом 97,09 млн. Разница 15,48 млн, и у квартиры на седьмом этаже в описании появляется пометка «вид на город». Трёхкомнатная 121,9 м² в том же корпусе стоит 126,29 млн на третьем этаже и 134,48 млн на четвёртом, а 121,8 м² на седьмом уже 164,73 млн. С третьего по седьмой этаж цена выросла на 38,44 млн рублей при окнах во двор.

Девятый этаж. Двухкомнатная 50,3 м² в корпусе 5 стоит 60,1 млн рублей на пятом этаже и 69,27 млн на девятом. Разница 9,17 млн, на девятом к описанию добавлены высокие потолки. Террасы у этой квартиры нет ни на одном из этажей.

Бывает и наоборот. Двухкомнатная 80,8 м² в корпусе 3 на третьем этаже стоит 65,79 млн рублей, а на четвёртом 65,1 млн, на 689 тысяч дешевле. На четвёртом у неё панорамные окна и французский балкон, на третьем окна увеличенного размера. Этаж выше не значит дороже: цену собирает весь набор, окна, балкон, сторона света.

Девятый этаж и террасы

Верхний этаж, на котором сейчас есть свободные квартиры, девятый. Все 12 свободных квартир девятого этажа стоят в корпусах 3 и 5, у всех пометка «высокие потолки», у одиннадцати из них терраса. Ещё три квартиры с террасой есть на восьмом этаже в корпусах 1 и 7, и все смотрят на воду.

Самая дешёвая квартира с террасой, двухкомнатная 80,5 м² на девятом этаже корпуса 3, стоит 83,09 млн рублей. В том же корпусе на том же этаже двухкомнатная 68,5 м² с террасой стоит 116,64 млн. Квартира меньше на 12 метров и дороже на 33,55 млн рублей. Площадь террасы в описании квартиры не указана, и разницу в цене могут объяснить её размер, сторона света и вид. Спросите размер террасы в метрах и посмотрите её на плане, прежде чем сравнивать.

Самый дорогой метр во всём доме у двухкомнатной 94,6 м² с террасой и видом на воду на восьмом этаже корпуса 7: 2,24 млн рублей за метр. Самый дешёвый у квартиры 140,8 м² на втором этаже корпуса 1: 783 тысячи. В одном доме метр отличается в 2,9 раза, и самые дорогие метры приходятся на воду и террасы.

Окна во двор и на город

Двор в ЛДМ закрыт для посторонних. Между корпусами газоны, деревья, мощёные дорожки, скамьи, зоны отдыха и детская площадка у корпуса. Машины уходят в двухуровневый подземный паркинг, наземный уровень двора остаётся людям. Окна во двор смотрят на этот сад и на соседние корпуса.

Квартиры с окнами во двор самые многочисленные: 66 из 117. Метр в них один из самых дешёвых в доме. У двухкомнатной 80,8 м² на четвёртом этаже корпуса 3 метр стоит 806 тысяч рублей, у трёхкомнатной 131 м² на втором этаже того же корпуса 828 тысяч.

• Самый дешёвый метр в домеквартира 140,8 м², 2 этаж, корпус 1783 тыс.
• Самый дешёвый метр, двордвухкомнатная 80,8 м², 4 этаж, корпус 3806 тыс.
• Самый дешёвый метр, водатрёхкомнатная 133,8 м², 4 этаж, корпус 11,27 млн
• Самый дорогой метр, дворчетырёхкомнатная 124,9 м², 9 этаж с террасой, корпус 31,55 млн
• Самый дорогой метр, водадвухкомнатная 94,6 м², 8 этаж с террасой, корпус 72,24 млн

Самый дешёвый метр с видом на воду дороже самого дешёвого метра во двор на 467 тысяч рублей.

Пометка «вид на город» стоит у квартир корпусов 3 и 5, чаще всего на седьмом, восьмом и девятом этажах. Часть из них смотрит одновременно во двор и на город, на две стороны света. Пометки «вид на воду» у этих квартир нет.

Окна на воду смотрят на Песочную набережную, городскую улицу вдоль реки, и на саму реку, по которой ходят суда. Сравнить шум двух сторон можно только на месте, у стройки, в будний вечер.

Вода на втором этаже

Привычное правило «вид бывает только наверху» в ЛДМ не работает. Из 21 квартиры с видом на воду четыре стоят на втором этаже:

• двухкомнатная 87,1 м² в корпусе 3 за 127 млн рублей;
• трёхкомнатная 129,3 м² в корпусе 2 за 174,1 млн;
• трёхкомнатная 127,7 м² в корпусе 7 за 175,65 млн;
• трёхкомнатная 165,2 м² с сауной в корпусе 7 за 217,86 млн.

Остальные распределены так: по три квартиры на третьем, четвёртом, пятом и шестом этажах, две на седьмом и три на восьмом. Выше восьмого квартир с видом на воду среди свободных нет.

Нижние этажи с водой дешевле верхних. Трёхкомнатная 127,7 м² на втором этаже корпуса 7 стоит 175,65 млн рублей, трёхкомнатная 127,4 м² в том же корпусе на седьмом 234,46 млн. Разница 58,81 млн рублей за пять этажей.

На втором этаже река остаётся в окне, но между окном и водой лежит Песочная набережная. Чем выше этаж, тем меньше набережной в окне и больше реки и дальнего берега. Спросите, что стоит на набережной перед вашим корпусом (деревья, фонари, остановки), и попросите разрез фасада с отметкой подоконника.

Как выбрать этаж под себя

Выбор этажа в ЛДМ упирается в пять вопросов. Ответ на каждый сужает список свободных квартир.

Нужна ли вода в окне. Если да, остаются корпуса 1, 2, 3 и 7 и 21 квартира от 127 до 294,86 млн рублей. Если нет, открываются корпуса 4, 5 и 6 и квартиры с окнами во двор, где метр дешевле.

В какой комнате нужен вид. Пометка о виде стоит у всей квартиры. В квартире на две стороны света вода может быть в гостиной, а спальни смотреть во двор, или наоборот. Смотрите план с подписанными комнатами.

Нужна ли терраса. Террасы в многоквартирных корпусах есть только на восьмом и девятом этажах, 14 квартир от 83,09 до 289,69 млн рублей. С водой из них три, в корпусах 1 и 7. Ещё две террасы и патио у трёхуровневой квартиры 428,5 м² с видом на воду на третьем этаже корпуса 1.

Сколько стоит этаж в вашем корпусе. Над двором в корпусе 4 этаж стоит в среднем около 1,5 млн рублей. Над рекой в корпусе 7 этаж стоит до 14,8 млн. Если вид из двух соседних этажей одинаковый, переплата за этаж не даёт ничего.

Нужны ли высокие потолки. Пометка «высокие потолки» есть у всех свободных квартир девятого этажа и у части квартир в корпусах 1, 2 и 7 на других этажах. Высоту в метрах спросите по конкретной квартире.

Подборка планировок по площади и числу спален есть на странице планировок. Компактные квартиры от 41,9 до 62,9 м² удобно смотреть на странице однокомнатных: у них нет воды, зато есть самые доступные цены в доме.

Сколько стоит квартира в ЛДМ

Сейчас в продаже 117 квартир от 45,92 до 436,07 млн рублей. Со всеми скидками квартиры в ЛДМ стоят от 37,05 млн рублей. Самая дешёвая, однокомнатная 50,8 м² на втором этаже корпуса 5, без вида на воду. Самая дорогая, квартира 428,5 м² на третьем этаже корпуса 1. Среди квартир с видом на воду цены от 127 до 294,86 млн рублей.

Квартиры передают без отделки. Кроме полной оплаты есть ипотека и рассрочка. В рассрочку первый взнос от 5%, срок оплаты до ноября 2027 года. Как устроена сделка, разобрано на странице о покупке, ипотеке и рассрочке. Все свободные квартиры с ценами собраны в одной таблице.

Чего не видно на показе

Вида из вашего окна пока нет. Дом строится, сдача в IV квартале 2027 года. Подняться на свой этаж и посмотреть на реку нельзя. На каком этапе стройка, показывает страница хода строительства.

Соседний корпус. Из окна во двор видны сад и соседние корпуса. Расстояние между корпусами в описании квартиры не указано, его показывает генплан.

Набережная. Песочная набережная это улица, и она проходит между домом и рекой. Окна над водой смотрят и на неё. Приезжайте к стройке в будний вечер и в выходной, послушайте улицу.

Пометки без расшифровки. «Вид на город» и «вид на две стороны света» не говорят, что именно видно. У двух больших квартир корпуса 1, 140,8 м² и 428,5 м², описания окон нет вовсе. Такие квартиры смотрят только по плану этажа и по разрезу.

Документы. Квартиры продают по договору участия в долевом строительстве, деньги лежат на счёте эскроу до ввода дома. Номер квартиры, этаж и площадь в договоре сверяют с проектной декларацией. Кто строит дом и какие бумаги по нему есть, собрано на странице о застройщике и документах. Жильцов в доме пока нет, поэтому отзывов о жизни у воды тоже нет, об этом на странице отзывов.

Что спросить до брони

Описание квартиры в таблице короткое: площадь, этаж, корпус, цена и десяток пометок. Остальное спрашивают отдельно, и лучше письменно, с планом на руках.

1. План этажа со стрелкой севера. По нему видно, какие окна смотрят на реку, какие во двор и куда падает солнце.
2. Какие комнаты смотрят на воду. Гостиная, спальня, кухня-гостиная или гардеробная: у квартиры на две и три стороны света вид делится по комнатам.
3. Какие окна стоят в каждой комнате. В доме есть панорамные окна, окна увеличенного размера, угловое остекление и французские балконы. У двух соседних квартир одной площади набор бывает разный, и цена тоже.
4. Площадь террасы. Она не указана в описании квартиры. Без неё нельзя сравнить квартиры с террасой между собой.
5. Высота потолков в метрах. На девятом этаже и в части квартир корпусов 1, 2 и 7 потолки высокие, но высоту в метрах нужно спросить по конкретной квартире.
6. Отметка подоконника и разрез фасада. Это ответ на вопрос, что видно сидя: реку или гранит набережной.
7. Та же квартира этажом ниже и выше. Если она свободна, разница в цене покажет, сколько стоит именно ваш этаж.

Кому подойдёт квартира с видом и кому во двор

Если вода в окне не главное, выгоднее всего двор: метры там дешевле, и этаж над двором дорожает медленно. Если главное река, деньги разумнее потратить на корпус и комнату с видом. Лишний этаж над водой обходится в 9 и больше миллионов рублей.

Ошибки покупателя при выборе этажа

• Платить за этаж, который ничего не меняет. В корпусе 4 над двором этаж стоит в среднем около 1,5 млн рублей, в корпусе 5 у однокомнатной 49 м² четыре этажа стоят 28,11 млн. Сначала узнайте, что видно с каждого этажа, потом сравнивайте цену.
• Считать, что выше всегда дороже. Двухкомнатная 80,8 м² в корпусе 3 на четвёртом этаже дешевле, чем на третьем, на 689 тысяч рублей. Цену собирают окна, балкон и сторона света вместе с этажом.
• Думать, что вода бывает только наверху. Четыре из 21 квартиры с видом на воду стоят на втором этаже, и они дешевле верхних на десятки миллионов.
• Покупать пометку без плана. «Вид на воду» относится ко всей квартире. Без плана нельзя понять, из какой комнаты видна река.
• Сравнивать квартиры с террасой по общей площади. Площадь террасы в описании не указана. Двухкомнатная 80,5 м² с террасой дешевле двухкомнатной 68,5 м² с террасой на 33,55 млн рублей.
• Искать однокомнатную с рекой. Среди 18 свободных однокомнатных таких нет. Вода начинается с двухкомнатных за 127 млн рублей.

Коротко о частом

Какие квартиры в ЖК ЛДМ смотрят на Малую Невку?

Среди свободных квартир пометка «вид на воду» стоит у 21 из 117. Они в корпусах 1, 2, 3 и 7, со второго по восьмой этаж, от двухкомнатных до пятикомнатных.

Сколько стоит самая дешёвая квартира с видом на воду?

127 млн рублей. Это двухкомнатная 87,1 м² на втором этаже корпуса 3.

Есть ли однокомнатные квартиры с видом на воду?

Среди свободных нет. Однокомнатных от 41,9 до 62,9 м² в продаже 18, и пометки «вид на воду» нет ни у одной. Самая дешёвая стоит 45,92 млн рублей.

На каких этажах есть террасы?

На девятом этаже корпусов 3 и 5 и на восьмом этаже корпусов 1 и 7, всего 14 квартир от 83,09 до 289,69 млн рублей. Ещё две террасы и патио у трёхуровневой квартиры 428,5 м² на третьем этаже корпуса 1.

Сколько этажей в корпусах ЛДМ?

Семь многоквартирных корпусов высотой 9 и 10 этажей, высота комплекса 33 метра. Свободные квартиры есть со второго по девятый этаж.

Когда сдадут дом и как увидеть вид заранее?

Сдача в IV квартале 2027 года. До сдачи вид проверяют по плану этажа со стрелкой севера, по генплану и на месте, с Песочной набережной у стройки.

Подобрать квартиру с редакцией

Если в ЛДМ нужна квартира с рекой в окне или тихая квартира над двором, редакция подберёт лоты по корпусу и этажу, покажет планы с комнатами и сторонами света и сверит цену в день обращения. Чтобы обсудить, оставить заявку.